1月3日，在2018年剛剛啟程的時間點,易居企業(yè)集團CEO丁祖昱循例對中國的房地產市場進行十大預測。基于20年連貫的觀察思考，丁祖昱從政策、市場及企業(yè)三大板塊尋找房地產市場的未來脈絡，在主題為“相信未來2018”發(fā)布會上，丁祖昱認為：海南的樓市已經蟄伏5年，未來可能有3-5年的發(fā)展空間。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱

一、房地產稅落地

根據(jù)財政部部長肖捷等相關政府領導的表態(tài)以及對趨勢的綜合判斷分析，丁祖昱認為房地產稅即將落地。房地產稅有望成為長效機制的重要“構件”，2013年后持續(xù)“擱置”的房地產稅可能將在2018年納入立法議程，明確落地時間表；租賃市場建設較快的一二線城市，或將先一步試點通過房租征收房地產稅等政策。

二、限價不放松

“十九大”過后，國土部和住建部仍相繼發(fā)文表態(tài)，將牢牢堅持“房子是用來住的”定位，實行分類調控、因城施策，建立房地產多元化供地機制。丁祖昱判斷，調控政策仍將持續(xù)，尤其是一二線城市。

三、成交總規(guī)模微降

預測政策不放松的前提下，丁祖昱判斷2018年成交規(guī)模將有所走弱。2017年，一些重點城市的推貨節(jié)奏已經放慢，預售證難題在上海、南京、天津、廣州、武漢、長沙、重慶、杭州、北京及南寧等多個城市都有出現(xiàn)，在此情況下，購房需求被抑制和延后，下一年成交總規(guī)模便有微降的預期。

四、看好的城市：杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶

今年，丁祖昱選擇的“值得期待”城市為杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。這五大城市在2017年的發(fā)布會中他其實就已有提及。彼時，杭州、天津及武漢被丁祖昱預測為“潛力巨大的新一線”；重慶則被預測為“迅速崛起的準一線”之一。海南的樓市已經蟄伏5年，未來可能有3-5年的發(fā)展空間；唯一的一線城市上海此前也曾被丁祖昱點評為全球*大的房地產市場。

五、*具潛力的三線城市

三線城市政策總體相對寬松下，2017年，一些企業(yè)已經將三線城市作為布局選擇。目前，也有業(yè)內認為，三四線城市在2018年大概率慣性上漲。丁祖昱也認為，三線中不乏具備潛力的城市，其中，無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州及唐山被他列為*具潛力的三線城市；判定的依據(jù)包括人口基礎、經濟水平、房地產成熟度、城市建設和通達性，以及共享經濟等指標。

六、租賃市場發(fā)展方向：以存量為主、以個人為主、以市場化運營企業(yè)為主

住房市場外，租賃市場及特色小鎮(zhèn)是此次發(fā)布會中丁祖昱較為強調的兩個板塊。政策紅利、租賃住宅人口基數(shù)的增長以及租賃用地大力度的供應都助推租賃市場站在“風口”，是2018年不應忽視的市場。2018年租賃市場的發(fā)展方向將以存量為主、以個人為主、以市場化運營企業(yè)為主。

七、特色小鎮(zhèn)大洗牌

租賃市場外，特色小鎮(zhèn)2017年也為一哄而上的狀況，近一年來，就有近兩千個小鎮(zhèn)被官方列入創(chuàng)建行列，不過當中僅有兩成初見雛形，有近八成仍處于在建、簽約乃至意向階段。因此盡管此前綠地、華夏幸福、藍城、碧桂園、時代地產、華僑城等企業(yè)布局了特色小鎮(zhèn)，也在2017年成為特色小鎮(zhèn)領域中“出鏡率”較高的房企，2018年特色小鎮(zhèn)將迎來洗牌。

八、市場份額：TOP4：3萬億、TOP10:35%、TOP30：50%

房企的陣營就變得更加清晰。丁祖昱預測，2018年TOP4市場份額就將占去3萬億，TOP10市場份額占35%，TOP30市場份額占50%。

在克而瑞2017年房企銷售排行中，TOP4碧桂園、萬科、恒大及融創(chuàng)銷售規(guī)模已達19490.7億元。

九、千億陣營新進者

未來千億規(guī)模將成為主流，在2018年會有更多千億陣營新進者，包括陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛、遠洋、融信、金科、藍光及祥生都是千億陣營的“預備軍”。在克而瑞2017年房企銷售排行中，陽光城、中南、正榮的年度銷售都已達900億以上；富力、雅居樂則至800億以上；中梁、榮盛、遠洋、融信在700億之上；藍光、金科在600億以上；祥生則為接近600億。

十、大藍籌：萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、中海、綠地、招商

萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海和招商則被丁祖昱列為八大藍籌，其中碧桂園、萬科、恒大2017年依舊穩(wěn)坐前三位，銷售金額分別為5500.1億元、5239億元及5139億元。