在國際旅游島概念出臺前后，海南省作為中國*好的海景資源大省，本應(yīng)大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為“中國的夏威夷”，但海南卻患上了“房地產(chǎn)依賴癥”，房屋遍地、庫存高企。

在江西、福建、內(nèi)蒙古等出臺去庫存省級版本后，2月23日，海南也發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（下稱《通知》），著力化解房地產(chǎn)庫存。《通知》表示將實行“兩個暫停”：對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。事實上，高庫存在海南的各個市縣幾乎普遍存在。過去十多年，來自全國的大中小開發(fā)商紛紛來到海南圈地開發(fā)，以住宅和酒店式公寓為主的產(chǎn)品占據(jù)了海南房地產(chǎn)存量的巨大份額。

【房地產(chǎn)依賴癥】

由于產(chǎn)業(yè)體系不夠完善，海南經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度相當(dāng)高。海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年1-12月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的50.7%，比上年同期提升3.6%，這一比例在全國*高。此外，去年全年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資對全省固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率為85.4%，拉動全省固定資產(chǎn)投資增長9.0%。

據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年該省房屋待售面積1316.04萬平方米，增長近四成。包括外來投資企業(yè)在內(nèi)，目前在海南有大大小小3000余家房地產(chǎn)企業(yè)，在建在售樓盤900多個。

來自海南建設(shè)廳的數(shù)據(jù)則顯示，截至去年底，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高于全國平均水平。其中，商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的有13個縣市，樂東縣消化期長達(dá)117個月；西部臨高、東方、儋州、澄邁等市縣，東部文 昌、陵水2市縣待售面積增速大幅超越其他市縣。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場在深度調(diào)整，2015年全國房地產(chǎn)稅收、土地出讓金增幅均由正轉(zhuǎn)負(fù)，類似海南這樣的區(qū)域土地財政“拐點”已現(xiàn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期決定了難以像過去幾年一樣為地方財政帶來源源不斷的收入，地方政府必須加快轉(zhuǎn)型。

事實上，在高庫存壓力下，海南去年底便有開發(fā)商開始降價。一位當(dāng)?shù)仨椖夸N售稱，海南*火的三亞樓市在2015年下半年開始下行，*早是從三亞一號和 富春山居兩個項目開始，為快速去化，回收資金，推出10000多元單價的特價房。這兩個項目，成為三亞樓市的降價“鯰魚”，將三亞2-3萬的樓價打到了1-2萬的區(qū)間。2015年底，恒大海南儋州海花島開盤，價格低至5688元/平方米，均價8300元/平方米，且可以做首付分期，低價吸引了很多島外客戶。

在春節(jié)期間，三亞和海南其他城市出現(xiàn)了更多的特價房、優(yōu)惠房，甚至萬元以下項目。鴻坤在三亞的項目推出了14000元單價，60多平方米的小戶型春節(jié)期間賣了20多套。魯能三亞灣微型別墅項目疊拼別墅的上疊總價120萬元起，加上贈送面積有近190平方米，每平米更低至8000元左右。（樓盤咨詢熱線：4001330898）

【抑住宅扶產(chǎn)業(yè)？】

海南省有關(guān)部門對外明確表示，此次新政出臺是為了去庫存。

CRIC研究中心認(rèn)為，“兩個暫停”是海南去庫存戰(zhàn)略的升級版。對任何一個高庫存城市而言，只要不新增土地供應(yīng)，隨著時間推移，庫存必能降到健康合理的水平。難就難在一邊高喊去庫存，一邊上市大量土地，典型如沈陽，致使高庫存成為頑疾。“兩個暫停”就是取消商品住宅庫存消化期“超標(biāo)”的市縣土地審批權(quán)限，對供應(yīng)源頭形成倒逼機(jī)制。

海口市房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)副會長云天龍表示，從土地供應(yīng)的源頭來調(diào)整普通商品房市場的增量，是非常正確的，未來應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化商品住宅庫存消化及商品用地動工面積的計算方法使政策更具可操作性。然而，海南的問題不僅僅是去庫存那么簡單，如何讓這一濱海區(qū)域的寶貴資源，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，真正變成受大眾歡迎的旅游島？海南省政府還有很多事可做。

三亞當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士表示，這次在政策里面很重要強(qiáng)調(diào)的一點是對經(jīng)營性房產(chǎn)的配置額度會加大，將來會限制單純的商住房比例。這意味著政府也意識到旅游產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的重要性。恒大、華潤、雅居樂等在海南大量開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)商人士則稱，海南必須向旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，在其開發(fā)的項目中都不僅僅是做住宅和公寓，還包括項目繁多的休閑娛樂消費類公建的運營，目前在海南，大型房企正在轉(zhuǎn)型成為配套服務(wù)提供商。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，三、四線城市房地產(chǎn)的健康與否更多取決于“供給側(cè)改革”，這些改革將需要在勞動力、土地、資本市場、稅收制度、監(jiān)管、管理等各方面做出變化，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，以促進(jìn)中國的長期增長前景。

想要在市場化經(jīng)濟(jì)中取得長期成功，類似海南這樣以三、四線城市為主的區(qū)域，不能局限于只追求GDP增長，而需要將眼光放得更長遠(yuǎn)，考慮更多要素，如 吸引高素質(zhì)人才、建造牢固的共生產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和生活環(huán)境等。如此這些城市才能轉(zhuǎn)變?yōu)楦形Γm合居住、工作和發(fā)展業(yè)務(wù)的目的地。

無論這些要素如何組合，一個城市的吸引力決定了企業(yè)的入駐以及人口導(dǎo)入，從而決定了這些中國三、四線城市的房地產(chǎn)庫存去化能力。買海南房，找看房嗎，全島接送、專車看房，新房免傭金！kanfangma.com