海南省人民代表大會常務委員會公告

第4號

《海南自由貿易港土地管理條例》已由海南省第七屆人民代表大會常務委員會第三次會議于2023年4月16日通過，現予公布，自2023年5月1日起施行。

海南省人民代表大會常務委員會2023年4月16日

海南自由貿易港土地管理條例

（2023年4月16日海南省第七屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過）

第一章 總則

第一條 為加強土地管理，保護土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，改善生態(tài)環(huán)境，促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展，根據《中華人民共和國海南自由貿易港法》的規(guī)定，遵循《中華人民共和國土地管理法》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結合海南自由貿易港實際，制定本條例。

第二條 各級人民政府應當貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，堅持綠色發(fā)展理念，科學規(guī)劃，落實土地用途管制制度，加強生態(tài)保護和修復，推動節(jié)約集約用地，制止非法占用土地和破壞土地資源的行為。

第三條 國有土地使用權可以依法出讓、劃撥、租賃、轉讓、承包、抵押和繼承等。

集體所有土地使用權可以依法出讓、出租、轉讓、承包、聯營、作價出資（入股）、抵押等。

第四條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門統(tǒng)一負責本行政區(qū)域內土地管理和監(jiān)督工作。

市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門可以在市轄區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立自然資源和規(guī)劃派出機構，實行垂直管理，負責市轄區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地管理工作。

省和市、縣、自治縣人民政府農業(yè)農村主管部門負責本行政區(qū)域內農村宅基地改革和管理有關工作，做好耕地質量管理相關工作。

第五條 縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當加強土地管理數字化建設，建立統(tǒng)一的國土空間基礎信息平臺，形成全省國土空間規(guī)劃“一張圖”。國土空間基礎信息平臺應當包括國土空間規(guī)劃、土地調查監(jiān)測、耕地保護、國土空間用途管制、土地儲備、土地征收、土地開發(fā)利用、國土空間生態(tài)修復、自然資源（不動產）登記、執(zhí)法監(jiān)督等內容。

縣級以上人民政府應當依托國土空間基礎信息平臺整合相關空間數據，實施機器賦碼、一地一碼、一碼管地等制度，實現土地管理全流程數字化管理和國土空間智慧治理；建立土地信息歸集、發(fā)布查詢、智能選址、政策指引和招商地圖等功能為一體的土地超市，構建規(guī)范高效的土地市場服務監(jiān)管體系；開展國土空間規(guī)劃動態(tài)監(jiān)測評估預警和監(jiān)管，實施規(guī)劃和用地全過程管理。

縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境、住房和城鄉(xiāng)建設、林業(yè)、農業(yè)農村等部門應當按照國土空間規(guī)劃建立土地管理信息共享機制，實現數據共享和業(yè)務協(xié)同。

第二章 土地所有權、使用權和土地登記

第六條 土地所有權和使用權依法實行登記發(fā)證制度。

流轉期限為五年以上的土地經營權，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第七條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門負責本行政區(qū)域內城鄉(xiāng)地政、地籍的統(tǒng)一管理工作。

土地權屬登記由土地所在地的市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構依照不動產登記相關法律、法規(guī)辦理。

第八條 土地權屬爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府依照法律規(guī)定的權限組織調解，調解未達成協(xié)議的，按照分級負責的原則處理。

土地所有權和土地使用權爭議，爭議各方沒有證據證明土地歸屬，又調解不成的，由縣級以上人民政府根據具體情況決定其歸屬。

第三章 國土空間規(guī)劃

第九條 海南自由貿易港按照國家和本省規(guī)定建立國土空間規(guī)劃體系。國土空間規(guī)劃包括總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、相關專項規(guī)劃。下級國土空間規(guī)劃應當服從上級國土空間規(guī)劃；詳細規(guī)劃、相關專項規(guī)劃應當服從總體規(guī)劃；相關專項規(guī)劃應當相互協(xié)同，并與詳細規(guī)劃相銜接。

經依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護、建設活動的基本依據。

第十條 省國土空間總體規(guī)劃由省人民政府組織編制，經省人民代表大會常務委員會審議后，報國務院批準。國家規(guī)定需報國務院批準的城市國土空間總體規(guī)劃，由本級人民政府組織編制，經本級人民代表大會常務委員會審議后，由省人民政府審核并報批。其他市、縣、自治縣國土空間總體規(guī)劃由本級人民政府組織編制，經本級人民代表大會常務委員會審議后，報省人民政府批準。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃的編制、報批，按國家和本省的有關規(guī)定辦理。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的詳細規(guī)劃由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門組織編制，報本級人民政府批準。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的鄉(xiāng)村地區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以一個或者幾個行政村為單元，組織編制村莊規(guī)劃作為詳細規(guī)劃，報上一級人民政府批準。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。編制村莊規(guī)劃時，應當留足農村集體經濟組織成員的生產、生活用地。

自然資源和規(guī)劃主管部門負責編制的涉及空間利用的相關專項規(guī)劃，報本級人民政府批準。涉及空間利用的交通、能源、水利等其他專項規(guī)劃，由相關主管部門組織編制，書面征得同級自然資源和規(guī)劃主管部門同意后，報本級人民政府批準。專項規(guī)劃與總體規(guī)劃不一致的，相關部門應當進行修改。

本省對重要規(guī)劃控制區(qū)、重點產業(yè)園區(qū)的國土空間規(guī)劃編制、審批另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一條 經依法批準的國土空間規(guī)劃，任何組織和個人不得擅自修改；確需修改的，由規(guī)劃編制機關組織修改，報有權限的批準機關批準。其中，國土空間總體規(guī)劃確需修改的，應當符合下列情形之一：

（一）國家戰(zhàn)略、重大政策調整；

（二）行政區(qū)劃調整；

（三）國家和省重大能源、交通、水利等基礎設施以及其他重大工程建設項目需要；

（四）不可預見的重大國防、軍事、搶險救災、疫情防控等建設項目需要；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者省人民政府認定的其他情形。

國土空間詳細規(guī)劃、相關專項規(guī)劃的修改，按國家和本省有關規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 國土空間總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃編制、修改報送審批前，組織編制機關應當依法將國土空間規(guī)劃草案予以公示，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾意見。

經批準的前款國土空間規(guī)劃應當及時公布，法律、法規(guī)規(guī)定不得公開的內容除外。

第十三條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理。沒有新增建設用地計劃指標的，不得批準農用地轉用和未利用地轉用。

省人民政府對土地利用年度計劃的執(zhí)行情況進行年度評估和考核。

縣級以上人民政府應當將土地利用年度計劃的執(zhí)行情況列為國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的內容，向本級人民代表大會報告。

第四章 耕地保護

第十四條 各級人民政府主要負責人是本行政區(qū)域耕地保護的第一責任人。

縣級以上人民政府應當建立耕地保護網格化監(jiān)管機制，實現耕地保護責任全覆蓋；確保本行政區(qū)域內耕地總量不減少、質量不降低；采取措施防止耕地閑置、荒蕪。

省人民政府應當組織自然資源和規(guī)劃、農業(yè)農村、統(tǒng)計等部門對市、縣、自治縣人民政府耕地保護責任目標落實情況進行考核?？己私Y果作為領導干部考核、自然資源資產離任審計等的重要依據。

第十五條 嚴格控制各項建設占用耕地。建設項目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用現有建設用地的，不得新增建設用地。

經依法批準的非農業(yè)建設占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當依法繳納耕地開墾費用于開墾新的耕地。

省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門建立補充耕地指標統(tǒng)籌調劑機制。市、縣、自治縣人民政府未落實耕地保護年度責任目標任務、年度耕地墾造任務的，省人民政府可以核減其下一年度農用地轉用計劃指標。

耕地開墾費、補充耕地指標的相關費用，應當作為建設用地成本列入建設項目總投資，并及時足額繳納或者兌付。

第十六條 經依法劃定的永久基本農田，任何單位和個人不得擅自變更。經依法批準占用永久基本農田的，應當按照永久基本農田數量不減少、質量不降低的要求進行補劃，并按照法定程序修改相應的國土空間規(guī)劃；繳納耕地開墾費的，占用單位應當按照當地耕地開墾費*高標準的兩倍執(zhí)行。

市、縣、自治縣人民政府應當根據國家和本省有關要求，將永久基本農田范圍以外一定數量的優(yōu)質耕地劃為永久基本農田儲備區(qū)，作為補劃永久基本農田的后備資源庫。對永久基本農田儲備區(qū)應當加強管理，保證耕地質量不降低。

第十七條 禁止占用永久基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)殖。耕地應當優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品生產，嚴格控制耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地。

對耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地以及農業(yè)設施建設用地的，市、縣、自治縣人民政府負責編制方案，通過統(tǒng)籌林地、草地、園地等其他農用地以及農業(yè)設施建設用地整治為耕地等方式，補足同等數量、質量的可以長期穩(wěn)定利用的耕地，落實耕地保有量任務。

第十八條 開墾耕地應當制定耕地開墾方案，報請市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門批準。市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當將批準的開墾方案相關信息予以公示。

新開墾的耕地由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門會同同級農業(yè)農村主管部門驗收，并在驗收結束后七個工作日內報省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案，同時公示耕地驗收情況。經驗收合格的新開墾耕地，由市、縣、自治縣人民政府登記造冊，負責保護管理。

市、縣、自治縣人民政府應當加強新開墾耕地的后期管護，制定實施方案，明確管護職責、措施、標準等要求，落實項目實施主體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村以及土地承包經營者的管護責任。

第十九條 土地復墾實行“誰破壞、誰復墾”的原則。因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人不能自行復墾或者復墾不符合要求的，應當按照有關規(guī)定交納土地復墾費，由土地所在市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門統(tǒng)一組織復墾。

第二十條 實行耕地保護激勵性補償。

市、縣、自治縣人民政府可以建立耕地保護激勵機制，對承擔耕地保護任務的集體經濟組織、農戶等主體予以獎補。

第二十一條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。

土地承包經營權人可以采取轉包、出租、入股等方式進行土地經營權流轉，以及代耕代種、聯耕聯種、托管等方式，恢復閑置、荒蕪耕地耕種。

經土地承包經營權人同意，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以將農業(yè)標準地集中對外與土地經營權人簽訂投資建設協(xié)議，對畝均投入產出、機械化種植面積、農業(yè)投入品使用、農產品安全和環(huán)境保護等控制性指標，相應獎勵以及撂荒耕地等行為的違約責任作出約定。

第二十二條 縣級以上人民政府應當加強國土空間生態(tài)保護和修復，建立健全生態(tài)保護補償制度，推進山水林田湖草整體保護、系統(tǒng)修復和綜合治理。

縣級以上人民政府應當按照國土空間規(guī)劃組織實施土地整治和生態(tài)修復，優(yōu)化城鄉(xiāng)生產、生活、生態(tài)空間，保護和改善生態(tài)環(huán)境。對社會投資主體從事生態(tài)和保護修復工作的，可以按照“誰修復、誰受益”的原則，通過依法賦予一定期限的自然資源資產使用權等方式予以激勵。

因自然災害造成耕地損毀的，市、縣、自治縣人民政府應當及時組織耕地復墾或者修復。

第五章 農用地轉用與土地征收

第二十三條 非農業(yè)建設涉及農用地轉用、土地征收的，由市、縣、自治縣人民政府擬定方案，向省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出申請，經省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審核后，按照國家有關規(guī)定報請批準。

未利用地轉為建設用地的，報省人民政府批準。

農業(yè)綜合開發(fā)用地中的非農業(yè)建設項目占用的土地按建設用地報請批準。

第二十四條 征收集體所有土地，由被征收土地所在市、縣、自治縣人民政府組織實施。但國務院或者省人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設項目，跨市、縣、自治縣的建設項目，以及國家、本省確定的其他重點建設項目，其土地征收由省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門組織實施。

第二十五條 征收農村集體土地的程序、補償安置標準和方式等，按照《中華人民共和國土地管理法》以及海南自由貿易港征收的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章 國有土地使用權市場管理

第一節(jié) 國有土地供應

第二十六條 國有建設用地使用權出讓、劃撥、租賃，應當以宗地為單位，堅持以項目帶土地的原則，且符合下列條件：

（一）符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃以及土地利用年度計劃；

（二）土地權屬清晰；

（三）沒有法律糾紛；

（四）土地征收補償安置落實到位；

（五）出讓、劃撥的國有土地地塊位置、使用性質、容積率、綠地率、建筑密度等規(guī)劃條件明確；

（六）符合相應的土壤環(huán)境質量要求；

（七）具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

國有建設用地使用權出讓和租賃的*高年限依照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 國有土地使用權出讓、劃撥、租賃用于非農業(yè)建設的，由市、縣、自治縣人民政府批準。

國有土地使用權出讓用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的，由市、縣、自治縣人民政府批準。但依法應當由國務院批準的除外。

建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有土地的，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門批準。

國有土地不得承包用于非農業(yè)建設。國有土地使用權承包用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的，由市、縣、自治縣人民政府批準。國家所有依法由農民集體使用的農用地承包，依照農村土地承包有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十八條 省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當會同有關主管部門按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，區(qū)別產業(yè)和項目功能，確定和調整各類項目建設用地標準，報省人民政府批準后公布執(zhí)行。

市、縣、自治縣人民政府應當根據各類項目建設用地標準進行用地審批。

第二十九條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門根據本地區(qū)國民經濟和社會發(fā)展計劃，產業(yè)政策，省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權供應計劃，報經本級人民政府批準后，在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門指定的媒介上公布。

需要使用土地的單位和個人可以在公布的時限內向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出意向用地申請。

第三十條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當按照國有土地使用權供應計劃，會同有關部門擬定土地供應方案，報本級人民政府批準后組織實施。

土地供應方案應當包括擬出讓、租賃地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供地方式、供地時間等。

第三十一條 國有土地使用權出讓、租賃、承包的，應當納入土地超市，并進入政府公共資源交易平臺進行供應。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，以及同一地塊有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓。國家對海南自由貿易港土地出讓方式另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

以招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓、租賃、承包國有土地使用權的，應當在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門指定的媒介上發(fā)布公告，公布擬出讓、租賃、承包地塊的基本情況和招標、拍賣、掛牌等公開競價的時間、地點。

第三十二條 市、縣、自治縣人民政府可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合、招掛結合等方式供應土地。

市、縣、自治縣人民政府供應混合用地可以按照主導用途對應的用地性質實行差別化的方式供應土地。

市、縣、自治縣人民政府對產業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)、核心項目涉及的多宗土地可以實行整體供應。

土地供應的具體辦法由省人民政府另行制定。

第三十三條 實行基準地價、標定地價和國有土地供應*低價標準公示制度。市、縣、自治縣各類用地的基準地價、標定地價和國有土地供應*低價標準由市、縣、自治縣人民政府組織測算，經省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審核并報省人民政府批準后，由省人民政府公布執(zhí)行，并定期調整。

出讓、租賃、承包土地使用權的價格不得低于公布的國有土地供應*低價標準。

出讓、租賃、承包土地使用權，應當委托有資質的土地評估機構對土地使用權價格進行評估，土地估價報告應當報省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。未經價格評估、備案的土地使用權，不得出讓、租賃、承包。

以招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓、租賃、承包土地使用權的底價或者以協(xié)議方式出讓、租賃、承包土地使用權的價格，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門根據土地估價結果和產業(yè)政策等因素確定。

出讓、租賃、承包土地使用權的結果應當在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門指定的媒介上公布。

第三十四條 國有建設用地土地使用權受讓人、承租人從出讓、租賃合同約定的動工開發(fā)之日起，滿兩年未完成項目投資總額百分之二十五的，由市、縣、自治縣人民政府無償收回土地使用權，但因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閑置的除外。

第三十五條 非農業(yè)建設閑置土地按下列標準征收土地閑置費，但因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閑置的除外：

（一）以出讓方式取得土地使用權，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未滿兩年不動工開發(fā)的，以及已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設滿一年的，按土地使用權出讓金百分之二十征收；

（二）以租賃方式取得土地使用權，超過租賃合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未滿兩年不動工開發(fā)的，按當年的租金百分之二十至百分之五十征收；

（三）已經辦理征地劃撥審批手續(xù)的非農業(yè)建設項目，占用耕地一年以上未動工開發(fā)建設的，按該地塊標定地價的百分之五至百分之二十征收。

以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，按照海南自由貿易港閑置土地處置的有關規(guī)定征收土地閑置費。

第三十六條 國有土地使用權出讓、租賃期限屆滿，除住宅建設用地使用權自動續(xù)期外，其他國有土地使用權需要續(xù)期的，土地使用者應當在期滿前一年提出申請，經批準后重新簽訂出讓、租賃合同，按規(guī)定的地價標準支付土地使用權出讓金、租金。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依法未獲批準的，土地使用權由市、縣、自治縣人民政府無償收回。

國有土地使用權受讓人、承租人對原受讓、租賃的土地使用權享有優(yōu)先受讓、租賃權。

承包期限屆滿，承包人對原承包的土地享有優(yōu)先承包權，承包合同到期后未續(xù)期的，由發(fā)包方收回承包土地，地上附著物按承包合同約定處理，沒有約定的，歸發(fā)包方所有。國家所有依法由農民集體使用的農用地的承包期限屆滿，依照農村土地承包的有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

第三十七條 土地使用權受讓人、承租人應當按照合同約定的用途使用土地；需要改變用途的，必須經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門同意后，報市、縣、自治縣人民政府批準。市、縣、自治縣人民政府批準改變土地用途的，應當符合國家和本省的有關規(guī)定，并在批準后報省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案，同時予以公示。

第三十八條 土地使用權人應當按照土地出讓合同或者用地批準文件規(guī)定的條件進行土地開發(fā)利用，不得擅自改變容積率；確需改變的，應當依法報經市、縣、自治縣人民政府批準。市、縣、自治縣人民政府批準改變土地容積率的，應當符合國家和本省的有關規(guī)定，并在批準后報省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案，同時予以公示。

經批準調整容積率的，土地使用權人應當與自然資源和規(guī)劃主管部門簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，并依法補繳土地使用權出讓金。

第三十九條 鼓勵合理利用地下空間，統(tǒng)籌地上地下開發(fā)利用，促進城鎮(zhèn)土地復合利用、立體利用、綜合利用。

開發(fā)利用地下空間，應當符合國土空間規(guī)劃要求，依法取得地下空間建設用地使用權。使用權的取得方式和使用年限，參照建設用地使用權相關規(guī)定執(zhí)行。

地下空間建設用地使用權和地下建（構）筑物應當依據不動產登記的法律、法規(guī)規(guī)定依法登記。

第四十條 建設使用土地應當優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地。

鼓勵社會資金參與城鎮(zhèn)低效用地、廢棄地再開發(fā)和利用。鼓勵土地使用者自行開發(fā)或者合作開發(fā)。

第四十一條 經省人民政府批準，可以將不符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃或者零星分散的國有存量建設用地，與規(guī)劃為建設用地的農用地進行置換。

按照省和市、縣、自治縣以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的要求，農村住宅向中心村和集鎮(zhèn)集中，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)小區(qū)集中，確需占用永久基本農田以外的土地的，經市、縣、自治縣人民政府批準，可以與騰出來的舊址土地進行置換。

自然保護地體系建設、飲用水水源保護區(qū)管理需要使用移民遷出所騰挪的建設用地的，可以在自愿有償并落實拆遷補償安置的基礎上，以國有安置用地與所騰挪的集體建設用地進行等價置換，依照有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。

土地置換的具體辦法由省人民政府制定。

第二節(jié) 國有土地使用權交易

第四十二條 以出讓方式取得的土地使用權可以依法轉讓、入股、出租、抵押、繼承。

以租賃方式取得的承租土地使用權，在土地使用者按規(guī)定支付租金并完成開發(fā)建設后，經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門同意或者根據租賃合同約定，可以出租、轉讓或者依法抵押。

國有土地承包后，可以依法轉讓、轉包、入股或者抵押。

國有土地使用權轉讓、出租、轉包、入股、抵押的，當事人應當簽訂合同。轉讓、出租、轉包、入股、抵押合同不得違反出讓、租賃、承包合同的約定。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣、自治縣人民政府有優(yōu)先購買權。

地上建筑物、其他附著物與土地使用權應當同時出讓、轉讓、抵押。地上建筑物、其他附著物轉讓需辦理產權轉移登記手續(xù)的，必須持有該建筑物、附著物所涉及的土地使用權和其他產權證書。

第四十三條 有下列情形之一，土地使用權不得轉讓、出租：

（一）未持有合法不動產權屬證書及其他產權證書的；

（二）未依照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)的；

（三）縣級以上人民政府依法決定收回的；

（四）土地使用權有爭議的；

（五）未征得土地使用權共有人同意的；

（六）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權轉讓、出租的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓、出租的其他情形。

第四十四條 國有土地使用權轉讓、抵押、入股或者企業(yè)改制、改組等，涉及國有土地使用權轉移的，當事人應當委托土地評估機構對土地使用權價格進行評估。土地估價報告應當報縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。

第三節(jié) 劃撥土地使用權交易

第四十五條 劃撥土地使用權報市、縣、自治縣人民政府批準后，可以轉讓、承包、出租、抵押、作價出資、授權經營或者與他人聯合舉辦企業(yè)，并辦理土地登記手續(xù)。但依法應當收回的除外。國家和本省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

劃撥土地使用權不得承包用于非農業(yè)建設。

第四十六條 劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押或者與他人聯合舉辦企業(yè)的，應當同時具備下列條件：

（一）已依法辦理土地使用權登記手續(xù)，取得不動產權屬證書；

（二）須征得土地及地上建筑物等產權共有人的同意。

第四十七條 劃撥土地使用權轉讓的，由受讓方與市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門補簽土地使用權出讓合同，補辦土地使用權出讓手續(xù)，并按該宗地經確認的評估價格百分之四十補交土地使用權出讓金；劃撥土地使用權出租，出租方應當按經確認的租金的百分之四十向縣級以上人民政府交納土地收益。

以劃撥土地使用權與他人聯合舉辦企業(yè)的，以經評估確認的土地入股額依照前款規(guī)定的比例補交土地使用權出讓金。

劃撥土地使用權轉讓符合劃撥用地目錄的，可以不補交土地使用權出讓金，辦理轉移登記手續(xù)。

劃撥土地使用權人經市、縣、自治縣人民政府批準，并按經確認的評估價格百分之四十補交土地使用權出讓金后，可以辦理土地使用權出讓手續(xù)。

第四十八條 以劃撥土地使用權設定抵押權的，因債務清償或者其他原因終止抵押關系時，辦理注銷登記后可以保留劃撥土地使用權性質；抵押人債務到期未能償還或者在抵押合同期間宣告解散、破產，依法處分已抵押的劃撥土地使用權的，應當從所得價款中按經確認的評估價格百分之四十補交土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償，并由取得土地使用權的單位或者個人與市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門簽訂出讓合同，依照法定程序報請批準。

第四十九條 國有企業(yè)以國有劃撥土地使用權作為出資條件與他人聯合舉辦企業(yè)、入股或者企業(yè)改制、改組等，涉及國有劃撥土地使用權轉移的，應當擬定國有劃撥土地使用權處置方案，經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審核后，報本級人民政府批準，并依照國有資產管理的相關規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第五十條 國有劃撥農用地不得擅自改變用途用于非農業(yè)建設，確需轉為建設用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續(xù)，由市、縣、自治縣人民政府收回國有土地使用權，并按規(guī)定供應土地。省人民政府對農墾國有劃撥農用地轉為建設用地另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第七章 集體所有土地使用權市場管理

第五十一條 集體所有土地使用權出讓或者與他人聯合舉辦企業(yè)用于農業(yè)開發(fā)的，由農村集體經濟組織向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出書面申請，經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審查后，報市、縣、自治縣人民政府依法辦理。

農村集體經濟組織利用國土空間規(guī)劃確定的建設用地舉辦企業(yè)或者與他人聯合舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出申請，由市、縣、自治縣人民政府批準；其中，涉及占用農用地的應當依法辦理審批手續(xù)。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共基礎設施、公益事業(yè)等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設需要使用集體所有土地的，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出申請，報請同級人民政府批準，其中涉及農用地轉為建設用地的，應當按照規(guī)定權限辦理農用地轉用審批手續(xù)。

集體所有土地的承包經營，依照農村土地承包經營的有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

第五十二條 國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租、作價出資（入股）等方式交由單位或者個人使用，優(yōu)先用于發(fā)展集體所有制經濟和鄉(xiāng)村產業(yè)。

通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

農村集體經濟組織可以委托土地儲備機構承擔集體經營性建設用地的前期開發(fā)、管護和交易等工作。

第五十三條 土地所有權人出讓、出租集體經營性建設用地的，應當符合國家和本省有關規(guī)定，按照下列程序進行：

（一）土地所有權人擬出讓、出租集體經營性建設用地的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當根據國土空間規(guī)劃對擬出讓、出租的集體經營性建設用地的規(guī)劃條件提出意見，并會同同級發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關主管部門一并提出產業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護等要求。

（二）土地所有權人應當根據規(guī)劃條件、產業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經營性建設用地出讓、出租方案，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣、自治縣人民政府。

（三）市、縣、自治縣人民政府應當及時組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關主管部門對方案進行研究，并在收到方案后五個工作日內提出意見。認為集體經營性建設用地出讓、出租方案不符合規(guī)劃條件或者產業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等的，市、縣、自治縣人民政府應當提出修改意見，土地所有權人應當按照修改意見進行修改。

（四）土地所有權人應當依據集體經營性建設用地出讓、出租方案，以招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方應當參照國家合同示范文本簽訂書面合同，并報市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。

（五）集體經營性建設用地出讓、出租合同雙方應當按照合同約定交付土地和支付價款，并依法繳納相關稅費，持有效合同、價款支付憑證以及納稅證明等向集體經營性建設用地所在地的不動產登記機構依法申請辦理不動產登記。

第五十四條 縣級以上人民政府應當依據國土空間規(guī)劃，統(tǒng)籌安排集體經營性建設用地入市的規(guī)模、布局和用途等，并納入土地利用年度計劃。零星分散的存量集體經營性建設用地依照有關規(guī)定整治后，騰挪出的建設用地指標可以異地入市。

省人民政府應當規(guī)范集體經營性建設用地入市流程，完善入市規(guī)則。集體經營性建設用地使用權出讓、出租的，應當納入土地超市，并進入政府公共資源交易平臺進行供應。

省人民政府應當按照公開透明、合理平衡利益的原則建立土地增值收益分配機制。

第五十五條 集體經營性建設用地使用者應當按照法律、法規(guī)有關規(guī)定和合同確定的規(guī)劃條件、開發(fā)期限、產業(yè)準入以及生態(tài)環(huán)境保護要求等使用土地。

第五十六條 集體所有土地使用權出讓、出租或者舉辦企業(yè)、與他人聯合舉辦企業(yè)，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并進行村務公開。

第五十七條 投入開發(fā)資金未達到合同約定標準的，集體所有土地使用權不得轉讓、入股、出租。

集體所有土地使用權轉讓、入股、出租的，必須簽訂合同，依法辦理轉移登記手續(xù)。

第五十八條 集體所有土地使用權出讓、出租或者與他人聯合舉辦企業(yè)的，應當依照合同約定的用途使用土地。轉讓、出租后不得改變土地用途。需要改變用途的，應當報請市、縣、自治縣人民政府批準。

第五十九條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶用地面積不得超過一百七十五平方米，具體標準由市、縣、自治縣人民政府規(guī)定，報省人民政府批準后執(zhí)行。

通過合法方式占有宅基地并建成房屋，但不符合前款規(guī)定的，可以探索實行宅基地有償使用。有償使用費由農村集體經濟組織收取和使用。具體辦法由省人民政府制定。

第八章 監(jiān)督檢查

第六十條 縣級以上人民政府應當加強用地審查報批信息化建設，推行網上申報和審批，并對審批事項的受理、辦理、辦結情況實行網絡全程監(jiān)控。

縣級以上人民政府應當將土地審批事項范圍、條件、申請材料目錄、示范文本、程序、期限、審批結果、投訴方式等在政府門戶網站公示，接受公眾查詢和監(jiān)督。但涉及國家秘密的信息除外。

第六十一條 自然資源和規(guī)劃主管部門應當建立內部會審和重大事項集體決策制度，明確內部審批職責權限，規(guī)范土地審批工作程序，健全內部監(jiān)督制度，加強對土地審批實施情況的監(jiān)督。

第六十二條 縣級以上人民政府應當加強對土地監(jiān)督管理工作的領導，建立和完善土地違法行為查處協(xié)調機制。

縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門負責土地執(zhí)法工作，依法查處土地違法行為。

縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為進行監(jiān)督檢查，適用本條例關于自然資源和規(guī)劃主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定。

縣級以上人民政府發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設、生態(tài)環(huán)境等部門應當按照各自職責協(xié)同做好查處土地違法行為的相關工作。

第六十三條 縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當依法對下列事項進行監(jiān)督檢查，并依法公開監(jiān)督檢查情況和處理結果：

（一）省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃的編制、審批、實施、修改和土地利用年度計劃執(zhí)行情況；

（二）耕地開墾、占補平衡和保護情況；

（三）農用地轉用、土地征收情況；

（四）國有土地使用權劃撥、出讓、租賃、承包以及土地使用權轉移等情況；

（五）改變土地用途和容積率的情況；

（六）農民集體所有土地用于非農業(yè)建設情況；

（七）集體經營性建設用地入市情況；

（八）土地有償使用費和耕地開墾費、土地閑置費、土地復墾費等有關費用的收繳、使用情況；

（九）土地權屬變更和登記發(fā)證情況；

（十）盤活存量土地情況；

（十一）依法應當監(jiān)督檢查的其他事項。

第六十四條 土地管理監(jiān)督檢查人員應當經過培訓，經考核合格，取得行政執(zhí)法證件后，方可從事土地管理監(jiān)督檢查工作。

土地監(jiān)督檢查人員執(zhí)行監(jiān)督檢查公務時，應當向被監(jiān)督檢查單位和個人出示土地監(jiān)督檢查證件。

第六十五條 省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門發(fā)現市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門非法批準用地的，應當責令市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門限期改正；市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門逾期不改正的，由上級機關依法追究相關責任人的責任。

第六十六條 自然資源和規(guī)劃主管部門在履行監(jiān)督檢查職責時，可以提請監(jiān)察機關、銀行、審計、稅務等單位予以協(xié)作，有關部門應當予以配合。

第六十七條 自然資源和規(guī)劃主管部門應當建立舉報投訴制度，在辦公場所以及相關網站公布舉報投訴的電話號碼、通信地址或者電子郵件信箱，及時受理公民、法人和其他組織對土地違法行為的舉報和投訴，并依法查處違法行為。

第六十八條 縣級以上自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等主管部門應當加強對涉地股權轉讓的聯合監(jiān)管。

未滿足法律、法規(guī)規(guī)定和土地出讓合同約定轉讓條件的，受讓人不得通過擅自變更出資比例、股權結構、實際控制人等方式變相轉讓建設用地使用權。受讓人變相轉讓建設用地使用權的，依照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定采取限期整改、支付違約金、解除合同收回土地等方式處置并納入信用監(jiān)管。

第九章 法律責任

第六十九條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一，批準文件無效；已辦理土地登記手續(xù)的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回非法批準使用的土地，由市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構注銷土地登記，并依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準用地的；

（二）不按照省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃確定的用途批準用地，或者未依法批準擅自改變省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃后批準用地的；

（三）沒有土地利用計劃指標擅自批準用地，或者沒有新增建設用地指標擅自批準農用地和未利用地轉為建設用地的；

（四）超越權限或者違反法定程序批準征地、農用地轉用、未利用地轉用和土地使用權出讓、租賃、承包的；

（五）未按規(guī)定落實社會保障費用而批準征地，未按照法律、法規(guī)規(guī)定的標準支付征地補償費或者未全額支付征地補償費而辦理供地手續(xù)的；

（六）違反本條例第二十八條規(guī)定的項目建設用地標準進行用地審批的；

（七）超越權限或者違反法定條件、程序非法進行土地登記的；

（八）化整為零審批土地的；

（九）在辦理農用地轉用或者土地征收申報、報批等過程中，有謊報、瞞報用地位置、地類、面積等弄虛作假行為的。

前款所列非法批準登記土地行為對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十條 國有土地使用權出讓、劃撥、租賃、承包，有下列行為之一，合同或者劃撥文件無效；已辦理土地登記手續(xù)的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回非法使用的土地，由市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構注銷土地登記，并依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）應當采取出讓方式而采取劃撥方式的；

（二）應當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價方式而采取協(xié)議方式的；

（三）在招標、拍賣、掛牌等公開競價過程中，采取與投標人、競買人惡意串通，故意設置不合理的條件限制或者排斥潛在的投標人、競買人等方式，操縱中標人、競得人的確定或者出讓結果的；

（四）低于國有土地供應*低價標準的；

（五）國有土地使用權出讓合同簽訂后，擅自批準調整土地用途、容積率等土地使用條件的。

第七十一條 有下列情形之一，按非法占地處理，由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門責令退還非法占用的土地，對違反省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃的，沒收新建的建筑物和其他設施，可以并處非法占用土地每平方米一百元以上一千元以下的罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

（二）超過批準用地數量或者用地界限占用土地的；

（三）拒不歸還非法批準、使用的土地的。

非法占用建設用地、未利用地的，由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門責令退還非法占用的土地，可以限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以按照非法占用土地每平方米一百元的標準處以罰款。涉及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)的，依照相關法律、法規(guī)處理。

第七十二條 有下列行為之一，其有關協(xié)議、合同、文件、圖紙無效，由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門沒收違法所得，對違反省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃擅自將農用地轉為建設用地的，限期拆除新建建筑物和其他設施，恢復土地原狀，符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃的，沒收新建的建筑物和其他設施，可以并處違法所得百分之十以上百分之五十以下罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未經依法批準擅自出讓、轉讓、租賃、承包、抵押土地使用權的；

（二）不符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件，非法轉讓建設用地使用權或者通過變更出資比例、股權結構、實際控制人等方式變相轉讓建設用地使用權的；

（三）以聯營、合作、合資等名義倒賣土地批準文件和用地圖紙的；

（四）農村集體經濟組織將不屬于本集體經濟組織所有的土地出讓或者與他人聯合舉辦企業(yè)的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止的其他形式非法轉讓土地的。

第七十三條 擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業(yè)建設，或者違反法律、法規(guī)規(guī)定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得百分之十以上百分之三十以下的罰款。

集體經營性建設用地使用者擅自違反法律、法規(guī)有關規(guī)定和合同確定的規(guī)劃條件、開發(fā)期限、產業(yè)準入以及生態(tài)環(huán)境保護要求等使用土地的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第七十四條 自然資源和規(guī)劃主管部門、農業(yè)農村主管部門及其工作人員有下列行為之一，由所在單位或者監(jiān)察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對符合規(guī)定的用地申請，無正當理由不予受理或者超過規(guī)定期限未予辦理的；

（二）發(fā)現土地違法行為或者接到對土地違法行為的舉報后不制止、不依法查處的；

（三）未依法實施行政處罰或者采取行政強制措施的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第七十五條 違反土地管理法律、法規(guī)，阻撓國家征收土地的，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門責令交出土地，拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行；違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的，由公安機關依法處理。

第七十六條 本條例規(guī)定的違法行為，根據國家和本省規(guī)定已實施綜合行政執(zhí)法管理的，由市、縣、自治縣綜合行政執(zhí)法機構處理。

違反本條例的行為，本條例未設定處罰，相關法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十章 附 則

第七十七條 本條例自2023年5月1日起施行。《海南經濟特區(qū)土地管理條例》同時廢止。

來源 :  海南日報