島外人購房已成為海南全省商品房銷售的主力，部分市縣島外購房比例均超過50%，有的甚至超過90%——這是日前在海南省五屆人大常委會第二十三次會議上公布的消息。會上，一份房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況報告顯示，海南省城鎮(zhèn)居民購房能力相對較弱，商品房銷售對象以島外居民為主，除海口本地剛需較為旺盛、島內(nèi)居民購房比例超過50%以外，其他市縣島外購房比例均超過50%，部分市縣甚至超過90%。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分市縣商品住宅中的90%以上賣給了外地人，這些人多為“候鳥人群”， 也不乏投資者，每年入住時間都特別短，這樣一來這些房屋空置率非常高。業(yè)內(nèi)人士指出，這不但會造成房產(chǎn)資源浪費嚴重，公共設施與服務閑置，還會引發(fā)一系列社會問題，特別是在國家大力推行房地產(chǎn)去庫存化的背景下，這種現(xiàn)象應當引起有關部門的警惕，房子賣出去了但是沒人住，這只是庫存搬家，不是真正意義上的去庫存。

大多島外業(yè)主每年僅住1次 空置率現(xiàn)象凸顯

三亞金陵海景花園是一座千人小區(qū)，來自江西的陳先生是一名小商鋪老板，2009年在小區(qū)附近租了一間鋪面，生意多來自小區(qū)業(yè)主的光顧。“每到這個時候生意*難做。”陳先生皺起了眉頭。由于小區(qū)許多業(yè)主在今年4月后相繼離開三亞，小店頓時冷清了許多。“三亞旅游業(yè)有淡旺季，房地產(chǎn)業(yè)也有淡旺季。每年4月至9月，三亞樓市便迎來淡季，這一時段也是不少小區(qū)商品住房空置的高峰期。”

在該小區(qū)內(nèi)走訪看到，盡管已近11月，可往來人流車輛并不多，偌大的小區(qū)顯得十分安靜。“現(xiàn)在相對好多了，進入淡季入住率不到20%。”該小區(qū)物業(yè)公司有一位安保人員告訴記者，金陵海景花園有近千套商品住房，業(yè)主多來自島外，在此購房的大多只為休閑度假，而并非居家常住。

作為我國*南端的熱帶濱海旅游城市，也是國內(nèi)*熱門的旅游度假目的地之一，每年冬季從全國各地來海南休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、過冬的“候鳥人群”逐年增長，平均每年約有45萬人。

數(shù)據(jù)顯示，僅2016年上半年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資809.55億元，同比增長10.1%；全省商品房銷售面積759.06萬平方米，同比增長64.3%；商品房銷售均價10088元/平方米。

“憑借著良好的自然資源，很多開發(fā)商在拿地的時候，就把目標客戶定位為外地購房者，海南住宅高空置率成為一種必然。”一份基于近300個房地產(chǎn)項目入住情況的調(diào)查顯示，海南三亞每年淡季平均空置率為84.75%，即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也達62.99%。“國外的研究表明，空置率在10%以上，就說明商品房空置率嚴重，三亞高達百分之八九十的空置率相當驚人。”海南省政協(xié)委員王毅武說。

一位來自山西的住戶告訴記者，每到這個季節(jié)入住的人極少，大多島外業(yè)主每年僅住1次，難得見到亮燈的住戶，走在小區(qū)內(nèi)都要用手機照明。

事實上，在三亞大東海和海坡兩個海景資源稀缺片區(qū)的住宅小區(qū)，空置率問題則更為嚴重。調(diào)查顯示，三亞的高檔房屋空置率極高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達90%以上。

除了三亞，在海口、文昌、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出，很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱為“鬼屋”。

外向型和投資性成高空置率的背后“推手”

不言而喻，國際旅游島推了海南商品房空置率一把。

海南國際旅游島獲批后，島外客戶蜂擁而至搶購海南房產(chǎn)。不說海口、文昌、三亞這些熱門市縣，僅10多萬人口、國家級貧困縣的保亭也在短短的兩年內(nèi)連續(xù)開發(fā)數(shù)個20多萬平方米的住宅小區(qū)，被島外客戶搶購一空。

“隨著商品房市場的火熱以及國家對房價項目的調(diào)控升級，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把熱情放在旅游地產(chǎn)項目。”在海南寶亨房地產(chǎn)有限公司一位溫姓項目負責人的記憶中，那幾年，海南旅游地產(chǎn)的投資持續(xù)升溫，五指山、樂東這些過去無人問津的市縣，幾乎遍布了地產(chǎn)商的身影。有關資料顯示，包括萬科、恒 大、中弘、富力、碧桂華、華僑城等在內(nèi)的前100名房企中，至少有三分之一介入了海南旅游地產(chǎn)領域。

與此同時，國務院發(fā)布的《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設成為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商更從中發(fā)現(xiàn)了重要商機。

“如此大規(guī)模的開發(fā)已超出本地居民住房剛性需求，自然會導致高空置率的出現(xiàn)。”該負責人坦言，海南房地產(chǎn)市場投資之風盛行，不僅改變著房地產(chǎn)本身作為保障民生的居住功能，加之島外市場為主的資源導向型房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高房價，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。

“當初在海南買房投資是想著這么好的自然資源每年一定不愁出租，但沒想到二手房交易與租金收益并沒有預期想的那么好，而且海南遍布的酒店也壓縮了出租市場的空間。”一位省外投資者說。目前他與許多海南購房投資者不得不面對這種投資尷尬，但他們寧愿空著也不出租。

做好配套建設，解決房屋空置

“房屋空置率太高，不但資源嚴重浪費，造成公共設施與服務閑置，而且還會引發(fā)一系列社會問題。例如，過高的空置率會擠壓本地居民的住房需求，引發(fā)新的社會公共服務不公，大量空置房的存在不利于海南國際旅游島的全面、可持續(xù)發(fā)展。”王毅武認為，高空置率說明房子剛性需求不強，在海南房地產(chǎn)市場形勢好的時候，他們都會把房子攥在手中，對房地產(chǎn)市場的影響不會明顯；但房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生實質(zhì)性的變化，這些房源就有可能在同一時間集中涌向市場，影響海南房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

盡管建議開征房屋空置稅，用經(jīng)濟手段逐步消除海南現(xiàn)有的大量空置房是“老調(diào)新彈”， 但采訪中，王毅武仍強調(diào)這是解決高空置率難題的一個可行方向，有關部門應當積極探索、完善與此相關的政策法規(guī)。

與此同時，有不少業(yè)內(nèi)人士指出，在當前國家大力推行房地產(chǎn)去庫存化的背景下，這種現(xiàn)象應當引起有關部門的警惕，房子賣出去了但是沒人住，這只是庫存搬家，不是真正意義上的去庫存。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，如今政府提倡租售并舉，確實滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但去庫存確實把房子賣光了，但大多是投資客，很多房子沒人去住，那就是惡性去庫存，只是房子從開發(fā)商手里轉移到投資客手中，只是讓庫存搬了一次家。

他表示，地方政府在去庫存時應對這一現(xiàn)象進行重點關注，同時做好配套建設問題，采取有效模式和措施，解決由于“候鳥”人群及投資客引發(fā)的房屋空置難題，同時警惕其對樓市未來發(fā)展的風險因素。